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西安第二批集中土拍首日,高新再添5宗万元地

西西新闻  @2021-10-15

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10月14日上午,西安第二批次集中供地第一场于西安市公共资源交易中心正式举办,共拍卖成交七宗336.084亩住宅用地,分别位于高新区、经开区和曲江大明宫,实现土地出让收入61.42亿元。

集中土拍首日,龙湖摘地3宗储备高新CID

目前,高新CID五宗地分别由天地源、龙湖、紫薇竞得,经开区高铁新城地块由陕西恒业地嘉置业有限公司竞得,曲江大明宫太元路地块由陕西鹏鲲置业有限公司竞得。

所有宗地须按照相关要求,统一配建公租房和自持租赁住房,高新区5宗详情如下:

GX3-42-2地块成交总价7.6亿元,溢价率9%,实际楼面价11957元/㎡,竞得房企为天地源;GX3-42-3地块成交总价4.7亿元,溢价率4%,实际楼面价11576/㎡,竞得房企为龙湖;GX3-42-4地块成交总价3.8亿元,溢价率6%,实际楼面价11700元/㎡,竞得房企为龙湖;GX3-42-5地块,底价21亿元成交,名义楼面价11078元/㎡,竞得房企为龙湖;GX3-42-6地块,底价15亿元成交,名义楼面价10046元/㎡,竞得房企为紫薇。

另外,经开区WY6-12-145地块,底价6.72亿元成交,名义楼面价5063元/㎡,竞得房企为陕西恒业地嘉置业有限公司;曲江大明宫QJ10-10-256地块,低价2.6亿元成交,名义楼面价7817元/㎡,竞得房企为陕西鹏鲲置业有限公司。

看点频频,市场“稳+保”再深化

此次高新土拍的宗地是高新丝路科学城规划发布后的首批土地集中供应,并且,拍卖宗地均为住宅用地。

看点一:高新三期改善品类再入场。根据出让信息,此次土拍高新三期的5宗地容积率均控制在2.8以内,该区域住宅产品将仍以改善为主。龙湖摘地三宗,进驻高新中央创新区。

看点二:低溢价,土拍热度缓解。此次的7宗地中,天地源竞得的GX3-42-2地块溢价率9%,龙湖竞得的GX3-42-3地块和GX3-42-4地块溢价率分别为4%和6%。三宗溢价,其余均为底价拍得。整体来看,此次溢价率比较低,参与竞拍房企也相较于市场火爆时有所减少,是市场降温、拿地更理性的具象表现。

看点三:摇号拿地,实、运使然。本次集中供地中公开拍卖的28宗地块最高溢价率不超15%且均有最高成交价限制,在达到最高限价时以最高限价为基础,转为公开摇号方式确认竞得人。此外,摇号措施能有效避免地块达到最高限价时,以竞配建等方式变相提高地价。如今,曲江大明宫凤城一路17.768亩住宅用地现场竞拍至最高限价,将于19日通过摇号确定最终竞得人。

看点四:未来售价看涨,预留利润空间。本次供地毛坯限价力度不及第一次集中供地,普遍达到甚至高于区域内现有住房的销售均价。结合来看,此次高新区拍出的5宗土地共计247.305亩,均位于同一区域中央创新区核心区。根据中央创新区城市客厅详细规划显示,5宗地块属于中央创新区城市客厅宜居社区组团,以未来之瞳建筑群为核心的金融文化组团以及以长安中心为核心的枢纽金融组团

根据出让信息可见,宗地毛坯销售整体均价26429元/㎡,按照目前区域在售新房精装2.5万+价格来看,地块后期销售价格均高于当前房价。未来中央CID板块的房价又将上升一个台阶。

同样的,港务区8月备案均价为14742元/㎡,最高为16701元/㎡,本次毛坯限价16279元/㎡,考虑到具体地块位置周边情况,也基本达到区域内最高水平,为房企预留一定利润空间。

政策回顾,土拍逻辑有变化

根据政策要求,本次拍卖宗地仍实行“限房价、定品质、竞地价”出让,按照集中拍卖集中摇号的方式进行。其次,宗地在拍卖前都做出了明确的建设要求。

例如,经开高铁新城的两宗地(宗地6、7),竞得人须参与高铁新城核心区内标志性超高层及大型商业综合体、企业总部或中外医疗服务设施地块竞拍,并出示有效报价。还须按照高铁新城片区规划和整体建设进度要求,同步开展住宅、 商业、医疗地块建设。 

浐灞生态区(宗地13)商服地块须建设40808平方米高品质特色酒店(四星级及四星级以上)。

港务区(宗地15、16、17)位于同一板块,港务区(宗地22、23)位于同一板块,港务区(宗地24、25、26、27、28)位于同一板块,按照港务区奥体中心轴线区域风貌管控要求,位于同一板块的宗地设计方案建筑风貌应协调统一,符合整体城市风貌,配套设施应同步建设。

宗地1-14、18-28采用装配式建筑技术进行建设,装配率不小于20%。

此外,西安也加入“限马甲”阵营——同一企业及其控股的各个公司不得参与同一宗地的竞买。此前土拍市场出现过央企联合几十个平台公司“围标”的现象,如今,这一要求会使得不公平竞争大大减少,另一方面也地王频现的情况也会得以缓解。

另外,与上次集中供地中“竞自持比例、竞自持年限”不同,本次集中供地中公开拍卖的28宗地块直接规定了相应的自持比例与自持年限,其中宗地 1、2、3、4、5、7、12、13、15、16、17、20、21、23、24、25、26、27、28竞得人须自持住宅建筑面积的5%,宗地6、8、9、10、11、14、18、19、22竞得人须自持住宅建筑面积的10%,所有宗地自持期限均为10年,自持期内不得对外销售和转让。

如此一来,未来租赁市场中的供应注定不会过于紧张,也使“新居民”住房困难的问题有所改善。当然,这时候房企会面临拉长变现周期的情况,尤其是原本没有租赁业务的房企。

目前,西安第二批集中供应的土地当中,已有4宗终止。此外,还有23宗、574.523亩住宅用地待成交。(WX03)


 

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