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西咸全面执行预售资金监管,开发商不得直接收存购房款

西西新闻  @2021-10-29

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近一个多月以来,西安楼市频发“停工”风波。正值年末交房季,除了西安主城区范围内,包括临潼、沣西等地也出现了“停工”现象。

10月15日,西咸新区发布通知,开始执行《西安市商品房预售资金监督管理办法》(市建发〔2021〕28 号)。这意味着,作为国家级新区的西咸新区,将全范围落实开发企业的全程资金监管。

预售资金监管启动,开发商不得直接收存购房款

今年4月,由西安市住房和城乡建设局、西安住房公积金管理中心、中国人民银行西安分行营业管理部联合印发的《西安市商品房预售资金监督管理办法》早已实施。

办法指出,“商品房预售,应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明”。国家住建部《城市商品房预售管理办法》规定:“未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售”。

《办法》要求,商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户,由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会进行监管,开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。商品房预售资金实行全额、全程监管,对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管。

在西咸新区的通告中也明确了四大要点:

1、预售资金优先用于项目开发建设

商品房预售资金监管遵循政府主导、多方参与、专款专用、封闭管理的原则。预售资金实行专款专户存储,优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用。

2、设立专用账户,开发商不得直接收取或另设账户

购房人贷款购买商品房的,开发企业应将监管账户提供给贷款银行,贷款银行核实后,应将贷款资金直接划转至监管账户,严禁私自留存或划转至其他账

3、全程资金监管,直至楼栋确定权籍

商品房预售资金监管期限,自核发《商品房预售许可证》始,至开发项目监管楼幢办理不动产首次登记后止。

4、预售资金按照工程进度进行拨付

商品房预售资金按照商品房开发项目建设进度核拨。完成主体结构验收前,累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的50%;完成竣工验收前,累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的95%;完成竣工验收备案前,累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的99%。完成不动产首次登记后,可以申请提取剩余1%的重点监管资金。

由此可见,专款专户存储的实行,使项目预售款优先用于建筑施工,对于保证项目进度十分有利;而全程资金监管和按照工程进度进行拨付的方式则对于工程进展提供了资金过程保障。

“停工”风波不断,债务危机堪忧

虽然在今年3月发布的《西安市商品房预售资金监督管理办法》中就明确要求:要对开发项目预售资金交存、支出、使用等活动的监督管理,按工程建设进度核拨预售资金,依法对违法违规行为实施执法监察。

但实际上,很多开发商除了要凭借实力与运气在土拍拿地的环节脱颖而出,还要凭借存量资金按期支付已开发项目的工程款等各项支出,以至于部分开发商要支付的费用过多,就工程费用问题与总包产生纠纷。结果,“停工”频频就成为了民生领域的一大问题。

停贷潮去化难房企压力倍增

近期,多个热点城市的主要银行纷纷上调首套和二套住房贷款利率水平,或暂停二手住房贷款投放。其中,深圳、广州、东莞、郑州、成都等城市都出现二手房“停贷潮”。

加上受银行贷款集中对“两道红线”监管要求的影响,自从银行的房地产贷款额度收紧且客户准入要求提高后,大部分中小开发商已很难在银行获得融资。

此外,据统计局数据,西安楼市降温不断。2021年1-9月商品房销售额134795亿元,增长16.6%,增速加速下调。此外,在1-8月增长22.8%的基础上,9月成交同比明显下调,已经连续3个月市场成交量明显同比下调。

调控+三道红线,房企步调放缓

目前,楼市政策的调控和三道红线的压力,也使得一众资金实力不足的房企在开发过程中举步维艰。按照监管要求,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。

 
对房地产开发金融政策的收紧,降杠杆的目的是为了降低行业风险。开发商资金链出现问题的原因比较复杂,但很多的项目“停工”则是预售资金出了问题。(WX03)



 
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