多地出台“限跌令”，西安尚在“限价”范畴！
西西新闻 @2021-09-29
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最近，多地出台的“限跌令”让不少人闻风色变。甚至有人过分解读：限跌令就是变相涨房价？
理性分析，国家层面对楼市调控非常严格，但凡不符合“房住不炒”大方向的举措都会叫停，不会出现多城相继出现“限跌令”的局面。
多地出台“限跌令”，本质为双向调控稳市场
简单回顾这波“限跌令”涉及的重点城市和典型内容：
8月，湖南岳阳出台新规：中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%。
这是2021年全国首个限制房价跌幅的“限跌令”。随后，桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口也相继出台了类似举措。
其实，“限跌令”在楼市中已不是新鲜事物。早在2017年广东中山就明确，实际销售价格不得高于备案价格或下浮幅度超过15%；2020年3月，东莞明确要求实际成交价格不得高于申报价格，也不得低于申报价格的90%。
仔细研读政策会发现，政策明确要求备案价不得“高于或者下浮”。既要防范大涨又要防止大跌，双向调控的目的是维稳楼市。
楼市拐点出现？“限跌令”仍有可能蔓延
可以肯定的是，限跌令是楼市转向的真实信号。从市场经验和反馈来看：
首先，不是所有城市都是供不应求、房价上涨，个别城市反而面临着去库存的压力。“限跌令”出现，说明这一阶段楼市正在分化，尤其是部分三四线城市人口规模和产业发展不足，又过度依赖土地出让和房地产开发投资，供需失衡的最终结果是房价上涨动力不足！最典型的例子是黑龙江省鹤岗市和云南省个旧市。
其次，不排除部分房企因债务压力较大，为回笼资金，进行恶意降价，造成市场混乱。从目前的大环境看，房企正面临着新一轮“洗牌”，“三道红线”监管下，踩线、 高负债房企令人担忧，已经出现了以打折促销房价、车位的形式加速回笼资金。这种形势下紧急出台的“限跌令”跟房企本身资金困境有关，也不排除当地地价、信贷政策、市场环境的高压。
最后，房价下跌幅度过大可能会引发大量房贷违约，包括家庭住房抵押贷款和房企开发贷款。当房价下跌幅度较大，可能会引发金融风险。所以地方政府出台“限跌令”的另一原因还可能在于防范风险。但以目前的个例下跌程度来看，还不足以引发风险。
结合最新的8月70城市房价指数来看，8月20城出现房价涨幅下跌，4城涨幅持平，市场整体降温明显。接下来，不排除三四线城市“限跌令”的继续蔓延。
限跌限价齐出，央行例会罕见提及房地产
“限跌令”的另一边，是新房、二手房“限价令”的不断出台。
今年以来，深圳、上海、成都、银川、合肥等城市都在新房方面做了定价限制；深圳、成都、无锡、西安等城市也纷纷出台了二手房指导价机制，部分城市还明确了二手房成交参考价将作为贷款发放的重要参考。
逐渐分化的楼市环境下，“因城施策”成了全国楼市调控新动向。而今年的全国楼市调控堪称“史上最严”。
从新房到二手房全面管控， 除限购、限价等司空见惯的手段，限售、限贷等政策也将房企加杠杆和银行信贷扩张按住了。
近日，央行货币政策委员会三季度例会上，多年来罕见首次提及房地产。会议提到“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。
在个别房企陷入债务困境、部分城市“限跌令”出台的大背景下央行如此表态，意味深长。预测接下来，银行会加紧关于加强预售资金监管和房地产信贷跟进工作。
西安尚在“限价”范畴，买房警惕踩线房企
这波大调控里，西安“限价”有方、成果有效。从去年频出的“万人摇”、房价肉眼可见的上涨，到现在相对理性的市场，各类限购、限售政策，及二手房指导价、新房备案价限价机制功不可没。
从种种举措来看，西安仍在抑制房价上涨，与这波“限跌令”仍有距离。城市发展、人口红利下，限涨、抑制炒房仍是核心方向。
目前的楼市大环境下，购房者可以以“三道红线”作为监测，在购买时就避开踩线、高负债企业，优先绿档企业。如果已经上车“高危”房企，及时确认首付款、房贷是否打入了资金监管专用账户。（WX03）
理性分析，国家层面对楼市调控非常严格，但凡不符合“房住不炒”大方向的举措都会叫停，不会出现多城相继出现“限跌令”的局面。
多地出台“限跌令”，本质为双向调控稳市场
简单回顾这波“限跌令”涉及的重点城市和典型内容：
8月，湖南岳阳出台新规：中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%。
这是2021年全国首个限制房价跌幅的“限跌令”。随后，桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口也相继出台了类似举措。
其实，“限跌令”在楼市中已不是新鲜事物。早在2017年广东中山就明确，实际销售价格不得高于备案价格或下浮幅度超过15%；2020年3月，东莞明确要求实际成交价格不得高于申报价格，也不得低于申报价格的90%。
仔细研读政策会发现，政策明确要求备案价不得“高于或者下浮”。既要防范大涨又要防止大跌，双向调控的目的是维稳楼市。
楼市拐点出现？“限跌令”仍有可能蔓延
可以肯定的是，限跌令是楼市转向的真实信号。从市场经验和反馈来看：
首先，不是所有城市都是供不应求、房价上涨，个别城市反而面临着去库存的压力。“限跌令”出现，说明这一阶段楼市正在分化，尤其是部分三四线城市人口规模和产业发展不足，又过度依赖土地出让和房地产开发投资，供需失衡的最终结果是房价上涨动力不足！最典型的例子是黑龙江省鹤岗市和云南省个旧市。
其次，不排除部分房企因债务压力较大，为回笼资金，进行恶意降价，造成市场混乱。从目前的大环境看，房企正面临着新一轮“洗牌”，“三道红线”监管下，踩线、 高负债房企令人担忧，已经出现了以打折促销房价、车位的形式加速回笼资金。这种形势下紧急出台的“限跌令”跟房企本身资金困境有关，也不排除当地地价、信贷政策、市场环境的高压。
最后，房价下跌幅度过大可能会引发大量房贷违约，包括家庭住房抵押贷款和房企开发贷款。当房价下跌幅度较大，可能会引发金融风险。所以地方政府出台“限跌令”的另一原因还可能在于防范风险。但以目前的个例下跌程度来看，还不足以引发风险。
结合最新的8月70城市房价指数来看，8月20城出现房价涨幅下跌，4城涨幅持平，市场整体降温明显。接下来，不排除三四线城市“限跌令”的继续蔓延。
限跌限价齐出，央行例会罕见提及房地产
“限跌令”的另一边，是新房、二手房“限价令”的不断出台。
今年以来，深圳、上海、成都、银川、合肥等城市都在新房方面做了定价限制；深圳、成都、无锡、西安等城市也纷纷出台了二手房指导价机制，部分城市还明确了二手房成交参考价将作为贷款发放的重要参考。
逐渐分化的楼市环境下，“因城施策”成了全国楼市调控新动向。而今年的全国楼市调控堪称“史上最严”。
从新房到二手房全面管控， 除限购、限价等司空见惯的手段，限售、限贷等政策也将房企加杠杆和银行信贷扩张按住了。
近日，央行货币政策委员会三季度例会上，多年来罕见首次提及房地产。会议提到“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。
在个别房企陷入债务困境、部分城市“限跌令”出台的大背景下央行如此表态，意味深长。预测接下来，银行会加紧关于加强预售资金监管和房地产信贷跟进工作。
西安尚在“限价”范畴，买房警惕踩线房企
这波大调控里，西安“限价”有方、成果有效。从去年频出的“万人摇”、房价肉眼可见的上涨，到现在相对理性的市场，各类限购、限售政策，及二手房指导价、新房备案价限价机制功不可没。
从种种举措来看，西安仍在抑制房价上涨，与这波“限跌令”仍有距离。城市发展、人口红利下，限涨、抑制炒房仍是核心方向。
目前的楼市大环境下，购房者可以以“三道红线”作为监测，在购买时就避开踩线、高负债企业，优先绿档企业。如果已经上车“高危”房企，及时确认首付款、房贷是否打入了资金监管专用账户。（WX03）
