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房地产税正式落地,西安能否成试点城市成关注焦点

西西新闻  @2021-10-26

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10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,房地产税试点工作正式确定。
 
房地产税改革试点启动3大关键点解读
 
1. 试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。
 
2. 国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。
 
3. 国务院按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区,报全国人民代表大会常务委员会备案。
 
本决定授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。在授权期限届满的六个月以前,向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况,需要继续授权的,可以提出相关意见,由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时,及时制定法律。
 
解读:
 
第一条明确指出了征税对象,居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。对此做出细致划分,需纳税的有居住用房(住宅商品房、商务公寓、城市自建房等)、和非居住用房(办公用房、商业用房和厂房仓库等);无需纳税的有农村宅基地及其上住宅(农村自建房等)。
 
值得注意的是,非居住用房,尤其是商办公寓等投资类产品被划为纳税范围,对产品业态层面的市场风向发出了一大信号。
 
第二条和三条即国务院制定试点办法,地方制定实施细则。先试点、再立法。有何深意?考虑到此次试点的时间为5年,应该会经历摸索期-改进期-总结期,因城施策、因市场反馈定论是未来合理制定政策的有力保障。
 
上海、重庆试点10年,成效如何?
 
房地产税是市场发展的必然结果,调节地产税收是为了稳市场和调节供需。引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,从而达到稳房价、改善民生的效果。
 
2011年,上海和重庆已经开始了房地产税的试点。至今试点了十年,效果并不突出。
 
从重庆来看,主要针对独栋、高档住房,试点前独栋商品住宅免征180㎡,新购独栋高档住宅免征100㎡,税率基本在0.5%-1.2%。
 
以上海为例,房地产税主要针对二套及以上住房,是以交易价格的70%来进行计算的,只要人均面积没有超过60平米,就可以免去住房面积税费。实际税率在0.4%-0.6%。以2021年度上海房产税标准 低于73482元/㎡税率0.4%,高于73482元/㎡税率0.6%计算:
 
1. 家庭A共两套房,均为120㎡、总价800万的房源,家里有三口人,合计面积 240㎡,新购房单价8万。每年应纳税额 = (240-60*3)*80000*0.7*0.006=20160元。
 
2. 家庭B原有一套40㎡房源,现购置110㎡新房,一家三口面积合并150㎡,人均为50㎡,不用缴税。
 
此前上海和重庆试点10年的房地产税率低且只面向增量房,重点面向高资产、高房产投入者。而此次房地产税改革试点的消息一传出,上周末上海房地产圈就发生了一件大事:一房东一次性抛售同一小区93套房,还是在寸土寸金的陆家嘴。
 
不管这次会选择哪些城市试点,可以预见的是,细则会因城施策,相比之前更科学合理的应对市场。在计税方式上大概率采取从价计税,且可能采用超额累进税率。征缴力度上对于刚需、刚改不会太大。当然也会从源头上抑制一部分高资产投入者的利益。
 
征收房地产税后对楼市影响有多大?
 
短期内,试点城市直接表现为市场降温。
 
新房市场来看,不排除部分新房房源降价、打折优惠。此次房地产税已明确居住用和非居住用等各类房地产被纳入征税范围,住宅、商办、公寓等产品均受影响。
 
二手房市场来看,手握多套二手房将急于抛售,二手房市场影响较大。房地产税并不像二手房指导价出台后房东可以用惜售的方式做缓兵之计,让利销售或许是比较好的选择。
 
租赁市场来看,租金有可能会上涨,担当起一部分房地产税的间接承担。
 
长期看,不影响楼市正常发展节奏,促使房产渐回居住属性。
 
楼市如何发展主要看供需关系,房地产税是调控的手段之一,但不是决定性因素。一旦房地产税进入常态化,买卖双方适应于这种模式,市场还是会逐渐回归到热点城市、优质地段、品质楼盘受捧状态。但房产会渐回居住属性,投机需求将大规模萎缩。
 
哪些城市会试点,与西安关系大吗?
 
哪些城市会成为房地产税试点的首批城市,会有西安吗?有三个信号供参考:
 
1. 今年5月,财政部、国家税务总局、住建部等主管部门在北京召开房地产税座谈会,上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南共6个城市相关负责人均有参加。相关部门还向深圳、杭州、苏州、济南等四个城市征询了“是否支持中央在其所在城市试点征收房地产税”等问题。
 
2. 房价涨幅较快、土地出让金较高或高档房源销售火爆等城市入选可能性也很大,比如杭州、上海等城市。
 
3.  房地产税和市场价密不可分,而全国多地已出台“二手房市场指导价”,包括深圳、广州、东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、三亚、绍兴、衢州、金华等。
 
10月25日,中信证券研报预测:上海、重庆、深圳、海南将成为首批试点征收区域。也有人认为,广州、杭州、苏州、济南、西安等城市也有有一定概率,作为备选梯队。
 
不管西安最终会不会被列为房地产税试点城市,全国范围试点对楼市降温、抑制房价上涨都将有缓解作用。(WX03)



 
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